ביטוח משכנתא לדירה שנייה – איך זה מתבטא בביטוח?

על אף שרכישת דירה שנייה הינה תופעה רווחת, ביטוח משכנתא לדירה שנייה הינו מושג אשר רבים אינם מכירים לעומקו, ולעיתים אף מבלבלים בינו לבין ביטוח משכנתא לדירה ראשונה. במסגרת מאמר זה נסביר אודות ההבדלים הטמונים בין השניים, נדון בכיסויים החשובים שצריך לכלול בביטוח, ונעשה סדר בבחירת  פוליסת הביטוח הנכונה ביותר.

בפשטות, ביטוח משכנתא הינה חבילה ביטוחית הכוללת שני רכיבים עיקריים:

⦁ ביטוח חיים למשכנתא - מבטח את הבנק במקרה של פטירת הלווה, כך שיתרת ההלוואה אשר נותרה להחזר תוחזר מתוך סכום הביטוח הכולל.

⦁ ביטוח מבנה למשכנתא - נועד להבטיח פיצוי במקרה של נזק פיזי לנכס עצמו, כדוגמת שריפה, שיטפון או קריסת המבנה. זאת על מנת לשמור על ערכו.

ככלל, ביטוח זה מהווה דרישה מחייבת של כל בנק בעת מתן משכנתא, בין אם מדובר בדירה ראשונה או בדירה שנייה. גם כאשר מדובר במשכנתא על דירה שנייה, אין זה משנה אם מטרת הרכישה הינה השקעה, השכרה או מגורים - בכל מקרה, הבנק מעוניין לוודא כי הנכס אשר ממושכן לטובתו מבטוח ומוגן כהלכה.

על אף הרציונל הדומה שבין השניים, כאשר מדובר בביטוח משכנתא לדירה שנייה, ישנם מספר הבדלים מהותיים אשר עלולים להשפיע על אופייה של הפוליסה והיקף כיסויה. לדוגמה, עלות ביטוח משכנתא לדירה שנייה עשויה להיות גבוהה יותר, ולעיתים אף יידרשו כיסויים נוספים.

בעוד שמהות ביטוח המשכנתא זהה בשני המקרים - שמירה על נותן ההלוואה ועל בעל הנכס - ישנם הבדלים משמעותיים בין ביטוח זה לדירה ראשונה לבין ביטוח זה לדירה שנייה:

⦁ רמת סיכון גבוהה ומיסוי מצטבר - במקרה של משכנתא לדירה שנייה, הבנקים מעריכים סיכון גבוהה יותר, שכן כעת, על הלווה לעמוד בהחזר חודשי גבוה יותר וקיים סיכוי סביר שלא יצליח לעמוד בהחזרים אלו. כמו כן, לנטילת משכנתא עבור דירה שניה יש השלכות מיסויות כגון: מס רכישה בגובה 10%-8% מהשווי המלא של הדירה (בהתאם לעלות הדירה) ותשלומי מס שבח בגובה 25% מהרווח על הדירה (בעת מכירה) שלא היו קיימים ברכישת דירה ראשונה. מיסויים אלו מגדילים את ההון העצמי הנחוץ ללווה ולאור זאת, הסיכון שהלווה לא יעמוד בהחזרים עולה, ונדרשים כיסויים נרחבים יותר במסגרת הביטוח.

למשפרי דיור ישנה החרגה - במידה ויצליחו למכור את דירתם הראשונה במהלך השנה וחצי יוכלו לשלם מס רכישה מופחת היות והדירה החדשה שהם עומדים לקנות תחשב כדירה ראשונה.

⦁ פרמיה יקרה יותר - בהתאם לעקרון הביטוחי הקובע קשר ישיר וחיובי בין סיכון אי הפירעון לבין גובה הפרמיה, ובשל הסיכון המוגבר כאמור, הפרמיה עבור ביטוח משכנתא לדירה שנייה עשויה להיות יקרה יותר.

⦁ הון עצמי גבוה יותר - בעוד שמשכנתא עבור רכישת דירה ראשונה עשויה להגיע עד ל-75% מערך הנכס, במקרה של דירת יד שנייה הבנק ידרוש הון עצמי של לפחות 50%. כתוצאה מכך, סכום ההלוואה יהא קטן יותר, אך הביטוח עשוי להיות מורכב יותר; זאת בהתאם לתנאי המימון הפרטניים.

⦁ משמעויות השכרת הנכס - ככל והנכס מיועד להשכרה, מתווסף הסיכון לאי-השכרת הנכס. כמו כן, עולה הצורך להוסיף ביטוח צד ג', שכן הדיירים עלולים לגרום לנזקים או להיפגע בנכס; עניין אשר עלול לחשוף את הבעלים לתביעות שונות - עניינים אשר עלולים להקים דרישת ריבית גבוהה יותר על ידי הבנקים.

⦁ שימוש בפוליסה קיימת - לעיתים, בעלי דירה שנייה מחזיקים כבר בפוליסת ביטוח חיים. עם זאת, הבנק עשוי לדחות את השימוש בה ככל ואינה תואמת את דרישותיו. על כן, לעיתים נדרש לרכוש פוליסה נפרדת, המותאמת למשכנתא החדשה.

בטרם תחתמו על ביטוח משכנתא לדירה שנייה, חשוב להכיר את הכיסויים המרכזיים הכלולים בפוליסה ואת ההרחבות אשר עשויות לעשות את ההבדל עם התממשות הסיכון:

⦁ ביטוח מבנה למשכנתא - רכיב בסיסי המגן על הנכס מפני שריפות, רעידות אדמה, פיצוצי צנרת, נזקי טבע ועוד. על כן, חשוב לוודא כי הפוליסה כוללת כיסוי מלא, במיוחד בדירות ישנות, המועדות לפורענות, או באזורים המאופיינים בסיכון מוגבר.

⦁ ביטוח חיים למשכנתא - ביטוח זה מבטיח שהחוב לבנק יכוסה במקרה של פטירה פתאומית של הלווה, ולא ייפול על כתפי היורשים. גם כאן, יש לוודא התאמה בין גובה הכיסוי לגובה ההלוואה.

⦁ ביטוח צד ג' - כאשר מדובר בדירה המיועדת להשכרה, כיסוי זה הינו חיוני. למעשה, כיסוי זה מגן מפני תביעות מטעם שוכרים או אורחים שנפגעו במסגרת הנכס.

⦁ כיסוי לנזקי מים וצנרת - מדובר בתוספת החשובה במיוחד בדירות ישנות או בבניינים ישנים. נזילות מזעריות עלולות להפוך לנזק יקר ערך ככל ואינן מטופלות כהלכה.

בחירת ביטוח משכנתא לדירה שנייה הינו צעד קריטי אשר עשוי לחסוך כסף רב ודאגות משמעותיות בעת הצורך. על מנת לבצע בחירה נכונה, נמליץ לשים לב לדגשים הבאים:

⦁ ביצוע השוואת מחירים - הימנעו מהסתפקות בהצעת ביטוח בודדת. השתמשו בכלים כדוגמת מחשבון ביטוח המשכנתא של רשות שוק ההון, או פנו לסוכן עצמאי על מנת לחשוף פערים בין הצעות חברות הביטוח השונות, והבטיחו חיסכון כלכלי משמעותי.

⦁ התעמקות בתנאי הפוליסה - ודאו כי הפוליסה כוללת כיסויים חיוניים כדוגמת נזקי טבע, פריצות או נזקי מים. דירות להשקעה אשר אינן מאוישות באופן רציף נחשבות כמועדות לפגיעות אלו במיוחד.

⦁ הבנת ההחרגות - בכל פוליסת ביטוח קיימות החרגות, בין אם עבור נזקים שנגרמו בשל תחזוקה לקויה או אי-גילוי מידע. קראו את האותיות הקטנות על מנת להימנע מהפתעות.

⦁ ייעוץ מקצועי - יועץ ביטוח או משכנתאות עשוי לסייע בבחירת ביטוח משכנתא מומלץ, תוך התחשבות בנתוניכם האישיים, בגובה ההלוואה, לשווי הנכס ולמטרת הרכישה.

על כן, ביטוח משכנתא לדירה שנייה הינו מרכיב הכרחי בכל עסקת רכישת נכס נוסף, והוא מהווה רשת ביטחון גם לבנק וגם לרוכש הנכס עצמו. בניגוד לביטוח משכנתא לדירה ראשונה, יש לשים לב להבדלים ברמת הסיכון, בגובה הפרמיות ובכיסויים הנדרשים. 

הדרך הנכונה להתמודד עם האתגר היא לבחור ביטוח מותאם אישית; זאת לאחר ביצוע סקר שוק מקיף, התעמקות בתנאי הפוליסות והבנת ההחרגות הרלוונטיות. למידע נוסף והשוואת מחירי ביטוח משכנתא, צרו איתנו קשר.